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湖州土地拍卖限房价,为我省首例

发布时间:2017-06-29 05:38:26

  

不仅限房价,还限车位价、装修价,封堵变相涨价空间
利润微薄,需防止开发商为节省成本降低品质,玩猫腻突破限价

  上个月,嘉兴的摇号土拍震惊全国,由于限地价,成功摇到的房企振臂高呼好似得了奥斯卡,壮观场面一时沸沸扬扬。

  昨天,湖州的“新型”土拍又创了浙江第一:这是浙江省首例限房价的土地出让,且几乎将开发商可以“变相涨价”的途径一一封堵。

  湖州19宗涉宅用地的出让条件中,明确提出:限房价、限车位价、限装修价,还规定了开工期限、预售时间等等细节,但出让方式依然按照“价高者得”进行。

  而被限制的房价,基本跟现在周边房源的在售均价一致。这也意味着,湖州的购房者不必担心房价大涨,半年后这些新房上市时的售价跟现在的房价一样。

  地块的限售房价

  与周边在售房价一致

  此次19宗地块的出让,在湖州市市民中心进行。

  钱报记者在现场了解到,仅上午场,就吸引了30余家房企参拍,除了湖州本土房企,更有碧桂园、上海惠建、浙江保利、祥生、大家、新城等全国性房企及其他浙江房企的身影。

  针对“竞地价、限房价”的苛刻规定,不少房企代表回应:“限价确实很吃亏,但其实就是赚多赚少和怎么赚的问题,会有一定盈利空间,所以来试试。”

  率先出让的是两宗仁皇山地块,报名单位超过10余家。

  开拍后5分钟不到,浙江首宗“限房价、车位价”的涉宅地块诞生,湖州本土房企宏志溢价80%拿下,楼面价7713元/m2,销售时最高备案均价不得超过12500元/m2。

  第二宗仁皇山地块被大家房产收入囊中,楼面价7610元/m2,销售时均价同样不得超过12500元/m2。

  怎么理解这一成交价?公开资料显示,今年1月19日,上一宗仁皇山宅地出让时,湖州市交投近底价拿地,成交楼面价仅1527元/m2。

  由于最高销售备案价已明确,销售收入几乎是透明的。

  浙江中原地产首席分析师荆海燕给记者算了一笔账,大家房产拿的这块地,毛坯房建安成本约在3000元/m2,资金成本为地价的3.5%,其他成本按销售收入的11%计算。销售收入减去地价成本、建安成本以及税收,盈利空间仅1434万元,也就是每平方米只能赚248元。

  此外,根据出让要求,该地块的车位最高售价将不超过15万元/个,同时也限装修价格,如果要全装修销售的,装修部分价格不得高于2000元/m2。这些项目都要求2018年4月1日前开工,2018年9月1日前销售。

  一位现场参拍开发商表示:“如果没有限价,这宗仁皇山地块最后的成交价至少在9000元/m2以上。”记者了解到,该地块周边新项目悦山湖,现在的均价也就在12000~13000元/m2左右,基本和此次出让地块的限价吻合。

  经过6个小时的争夺,上海碧桂园连拿4宗地块,上海惠建包揽3宗,杭州房企大家也圈下3宗,杭州新城拿下1宗,浙江祥生2宗,几乎是外来房企的狂欢。

  稳定房价,购房者得实惠

  微利下如何防止品质低下

  荆海燕分析:“从限价方式看,很明显的好处是直接稳定了房价,这对老百姓而言是非常实在的举措。但背后的隐患是,开发商微薄利润下,究竟是否能保证品质?”

  事实上,从多宗地块的最后成交价和最高限售价来看,留给开发商的操作空间均不大,差价几乎都在4000元/m2上下。

  出手最惊人的是浙江祥生,两宗南浔城东分区宅地,最高限售价均为7500元/m2,然而成交价分别为4540元/m2、4886元/m2,甚至连建安成本都难以覆盖。

  对此,一位参拍开发商表示:“不知道他们怎么打算的。如果正规操作来看,几乎可以肯定会亏本。”

  可以预见,难保不会有房企会为了保本甚至取得微利,在成本上做文章。房屋的品质会不会受影响,就看相关部门在验收时是否严格把关。

  出让公告中明确提出,“每期预售至少28%房源用于房票安置,可预售后15天内只对房票安置对象销售”,一定程度上保障了湖州本地拆迁户购房需求。不过,剩余对外出售的限价房源,也可能导致托关系买房的现象诞生。

  这就要求湖州在接下去的地块出让中继续维持同一拍卖方式,形成足够多的限价房供应量,才能维持预期的平稳。

  此外,所谓上有政策,下有对策。已经有开发商表示,突破限价的方式并不是没有,可以找人买下整个楼盘,交房之后当二手房卖;或者暂时不卖,等政策松动,以装修大礼包等各种形式涨价;或者在物业费上做手脚。

  新的土拍政策最终能不能造福百姓,还是得看后期政府监管是不是足够严。

      (资料来源:钱江晚报)